ARTÍCULO 18.- PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICIÓN DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS (Reglamento de Propiedad Horizontal Articulo 86)  

 

A. PRINCIPIOS

 

1. TITULARIDAD DE LAS SANCIONES. La imposición de sanciones

Corresponderá al Consejo de Administración.

 

2. SOLUCIÓN DE LA DUDA. En el proceso de investigación toda duda razonable se resolverá en favor del propietario, tenedor o tercero por el que este deba responder en los términos de la Ley, cuando no haya modo de eliminarla.

 

3. RECONOCIMIENTO DE LA DIGNIDAD HUMANA. Los propietarios, tenedores o terceros por los que este deba responder en los términos de la Ley, a quienes se atribuyan incumplimientos por obligaciones no pecuniarias, tienen derecho a ser tratados con el respeto debido a la dignidad inherente al ser humano.

 

4. CELERIDAD DEL PROCESO. El Administrador impulsará oficiosamente el procedimiento.

 

5. IGUALDAD ANTE LA LEY. Todas las personas nacen libres e iguales ante la Ley, recibirán la misma protección y trato de las autoridades y gozarán de los mismos derechos, libertades y oportunidades sin ninguna discriminación o razones de sexo, raza, origen nacional o familiar, lengua, religión, opinión política o filosófica.

 

6. FINALIDADES DEL REGLAMENTO Y DE LAS SANCIONES. El Reglamento del Conjunto residencial garantiza el cumplimiento de los fines y funciones de los órganos de Administración en relación con las conductas de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la Ley, que los afecten o pongan en peligro. Las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias cumplen esencialmente los fines de prevención y de garantía de la buena marcha del Conjunto residencial.

 

7. CONCURSO DE INCUMPLIMIENTOS. El que con una o varias acciones u omisiones infrinja varias obligaciones no pecuniarias o varias veces la misma obligación, quedará sometido a la sanción que establece este Reglamento como "falta gravísima".

 

 

B. DE LAS SANCIONES SEGÚN LA FALTA - CALIFICACIÓN DE LAS FALTAS

 

1. CALIFICACIÓN. Para efectos de la sanción, las faltas se clasificarán así:

a) Faltas Gravísimas.

b) Faltas Graves.

c) Faltas Leves.

 

 

Parágrafo 1º. Corresponde a la Asamblea de Copropietarios, con el voto favorable del 70% de los coeficientes en que se divide el Conjunto residencial, modificar mediante escritura pública, la calificación de las faltas gravísimas, graves y leves, contenidas en el denominado ANEXO de este reglamento.

 

Parágrafo 2º. En todo caso, la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, se hará teniendo en cuenta únicamente las faltas previamente tipificadas en el reglamento de propiedad horizontal y calificadas como gravísimas, graves y leves.

 

2. CRITERIOS PARA DETERMINAR LA GRAVEDAD O LEVEDAD DE LA FALTA. Se determinará si la falta es gravísima, grave o leve de conformidad con los siguientes criterios:

a) El grado de culpabilidad.

b) El grado de perturbación.

c) La falta de consideración para con los demás residentes.

d) La reiteración de la conducta.

 

La naturaleza y efectos de la falta, las modalidades y circunstancias del hecho, los motivos determinantes teniendo en cuenta entre otros, los siguientes criterios:

a) La naturaleza de la falta y sus efectos se apreciarán según la trascendencia social de la misma, el mal ejemplo dado, la complicidad con otros propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la Ley y el perjuicio causado.

b) Las modalidades o circunstancias de la falta se apreciarán teniendo en cuenta su cuidadosa preparación, el grado de participación en la comisión de la misma y el aprovechamiento de la confianza depositada.

c) Los motivos determinantes se apreciarán según se haya procedido por causas innobles o fútiles o por nobles y altruistas.

d) El confesar la falta antes de la formulación de cargos.

e) Procurar, por iniciativa propia, resarcir el daño o compensar el perjuicio causado, antes de que le sea impuesta la sanción.

f) Cometer la falta en estado de ofuscación originado en circunstancias o condiciones de difícil prevención y gravedad extrema, comprobada debidamente.

 

 

C. LIMITE DE LAS SANCIONES

a) Las faltas gravísimas se sancionarán con multa de dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor.

b) Las faltas graves serán sancionadas con multa del cien por ciento (100%) del valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor.

c) Las faltas leves serán sancionadas con multa del cincuenta por ciento (50%) del valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor.

 

 

EL REGISTRO. Toda sanción por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias impuestas a propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la Ley, deberá ser registrada en el libro de Actas del Conjunto residencial, para que pueda ser consultada por cualquier propietario.

 

LA FALTA. Constituye falta y por lo tanto da lugar a acción e imposición de la sanción correspondiente el incumplimiento de los deberes, el abuso o extralimitación de los derechos y funciones y la incursión en prohibiciones.

 

D. LA SANCIÓN.

 

1. OFICIOSIDAD Y PREFERENCIA. La investigación se iniciará y adelantará con el respaldo de queja escrita proveniente de un residente o cualquier otra persona, por hechos ocurridos al interior de la copropiedad.  

 

2. OBLIGATORIEDAD DE LA QUEJA. El propietario, tenedor o tercero por el que este deba responder en los términos de la Ley , que de cualquier manera se entere de la ocurrencia de un hecho que constituya incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deberá ponerlo en conocimiento del Administrador y/o del Consejo de Administración suministrando toda la información y pruebas que tuviere. Si los hechos materia de la sanción pudieren constituir delitos perseguibles de oficio, deberán ser puestos en conocimiento de la autoridad competente por el Administrador.

 

3. TERMINACIÓN DEL PROCEDIMIENTO. En cualquier momento del proceso en que aparezca plenamente probado que el hecho atribuido no ha existido, o que la conducta no está prevista como falta, o que está plenamente demostrada una causal de justificación, o que el proceso no podía iniciarse o proseguirse, el Administrador y/o el Consejo de Administración, mediante decisión motivada así lo declarará.

 

E. EL PROCEDIMIENTO. El Administrador una vez que determine con conocimiento de causa la autoría, participación, responsabilidad directa, responsabilidad solidaria, de un propietario, tenedor o residente a cualquier título, o de un usuario, en la violación de las normas y obligaciones consagradas en la Ley, en el presente Reglamento, o en su defecto, en las que consagre el Reglamento interno o Manual de Convivencia, deberá:

 

1. Requerir por escrito certificado al presunto infractor a la última dirección registrada, donde se le informe como mínimo lo siguiente:

 

a) La norma u obligación objeto del incumplimiento.

b) La solicitud de la presentación de sus descargos dentro de un término no mayor a ocho (8) días hábiles, contados a partir del recibo del citado documento.

c) Los derechos que tiene para su defensa, en contradecir tanto las imputaciones que se le formulan, como de las pruebas presentadas en su contra.

d) Dirección donde deberá presentar sus descargos.

e) Constancia que en caso de que no sean contestadas las formulaciones o los cargos que se imputan, o en su defecto, sean presentados sus descargos por fuera del término previsto (ocho días hábiles), se presumirán como ciertos los cargos en su contra y se procederá a continuar con el trámite de solicitud ante el Consejo de Administración para la imposición de la correspondiente sanción. Parágrafo: En caso de que se ignore el domicilio del infractor o persona responsable, se dejará la respectiva constancia, y las notificaciones que correspondan surtirán efecto en el último domicilio conocido por la Administración, y de ello se publicará lo pertinente en la cartelera del Conjunto residencial.

 

2. Una vez recibidos los descargos por parte del presunto infractor, el Administrador dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, procederá a:

a) PROCESO CONCILIATORIO: Solicitar por escrito la intervención del Comité de Convivencia, el cual en su reunión ordinaria mensual, intentará presentar fórmulas para incitar, invitar o propiciar que los presuntos infractores cumplan con la Ley, con este reglamento de propiedad horizontal, con el Manual de Convivencia o reglamento interno.

b. PROCESO INVESTIGATIVO. Cumplir con la etapa de prueba de descargos (práctica de pruebas), en caso de que se presenten.

c) Una vez recibida el acta del Comité de Convivencia con sus consideraciones sobre los descargos por parte del infractor, la cual deberá producirse dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la fecha de la sesión ordinaria mensual y vencido el término de la etapa de prueba de descargos, el Administrador dará traslado al infractor para que presente alegato de conclusión dentro de los tres (3) días hábiles siguientes.

d) PROCESO SANCIONATORIO: Vencido el término de alegato de conclusiones, el Administrador elaborará el proyecto pertinente debidamente documentado y motivado y solicitará al Consejo de Administración que en su reunión ordinaria mensual, imponga la sanción correspondiente.

 

Parágrafo 1º: Así mismo, el Administrador podrá dar por terminada la actuación si considera conducente la explicación y sustentación de los respectivos descargos. Parágrafo 2º. Cualquier propietario, tenedor o terceros, podrá impugnar ante el Consejo de Administración, la decisión del Administrador de dar por terminada dicha actuación.

e) El Consejo de Administración, por intermedio del Administrador del Conjunto residencial, comunicará certificadamente lo resuelto al infractor o responsable, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la fecha de la reunión ordinaria mensual, quien podrá interponer recurso contra la decisión de la respectiva sanción ante la Asamblea General de Copropietarios, dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación. Parágrafo 1º. En caso de que no sea interpuesto dicho recurso dentro del término establecido la decisión del Consejo de Administración, su determinación quedará en firme y debidamente ejecutoriada; de ello dejará constancia el Administrador y procederá a dar cumplimiento a lo decidido.

 

Parágrafo 2º. Si por el contrario, lo decidido por el Consejo de Administración es interpuesto dentro del término estatutario, el Administrador procederá a llevar el correspondiente recurso ante la Asamblea general ordinaria, o ante una Asamblea extraordinaria convocada para otro fin, o en su defecto ante una Asamblea extraordinaria que deberá reunirse semestralmente para atender exclusivamente los recursos que se presenten desde la fecha de su última sesión. En consecuencia, no podrá hacerse efectiva la sanción hasta que la Asamblea se reúna y decida sobre el caso.

f) La Asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de copropiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la respectiva sesión; a continuación se levantará la correspondiente acta y se deberá notificar al infractor o responsable dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la fecha de la reunión. En todo caso, los integrantes del Consejo de Administración que participaron en la imposición de la sanción, podrán o no asistir a la reunión de esta Asamblea y si lo hacen se abstendrán de emitir su voto; para este caso excepcional no se les aplicará la sanción por inasistencia prevista en el parágrafo 7º del Artículo 56 de este reglamento.

 

 

Parágrafo 1º. Dicha decisión no tendrá recurso interno alguno, pero, contra ella el infractor o responsable sancionado podrá impugnar ante la justicia ordinaria.

 

Parágrafo 2º. El Administrador deberá garantizar el cumplimiento de las sanciones impuestas una vez que se encuentren debidamente ejecutoriadas.  

Parágrafo 3º. Sin perjuicio del procedimiento anterior, el Administrador podrá iniciar las acciones legales que correspondan para cada caso en particular, acudiendo a las respectivas autoridades competentes.

 

F. SUJETOS PROCESALES  

 

1. INTERVINIENTES EN EL PROCESO. En el proceso de sanción por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, solamente puede actuar el presunto infractor. Ni el informador ni el quejoso son parte en el proceso de sanción por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. Su actuación se limita a presentar y ampliar la queja bajo la gravedad del juramento con el deber de aportar las pruebas que tengan en su poder.

 

2. CALIDAD DE PRESUNTO INFRACTOR. La calidad del presunto infractor se adquiere a partir de la notificación de los cargos, momento en el cual, en cuanto sea posible, se le entregará personalmente copia del respectivo requerimiento.

 

3. DERECHOS DEL PRESUNTO INFRACTOR. Son derechos del presunto infractor:

a) Conocer la investigación.

b) Rendir descargos por escrito o solicitar expresamente ser oído en declaración de descargos.

c) Que se practiquen las pruebas conducentes que solicite, intervenir en la práctica de las que estime pertinente.

d) Impugnar las decisiones cuando hubiere lugar a ello.

e) Que se le expidan copias de la actuación. 

 

 

G. DISPOSICIONES GENERALES

 

1. PRINCIPIO DE IMPARCIALIDAD. En virtud del principio de imparcialidad:

a) El Consejo de Administración deberá actuar teniendo en cuenta que la finalidad de los procedimientos consiste en propender por investigar la verdad de los hechos y sancionar a los responsables, garantizando los derechos de las personas sin discriminación alguna.

b) El Administrador debe investigar tanto los hechos y circunstancias favorables como los desfavorables a los intereses del propietario responsable de los hechos.

 

 

2. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. En virtud del principio de publicidad:

a) La Administración dará a conocer sus decisiones mediante las comunicaciones, notificaciones o publicaciones que las normas vigentes establecen.

b) Las sanciones impuestas a los propietarios se registrarán en un libro dispuesto para el efecto.